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As principais dúvidas em torno das questões cambiais que circulam o envio e recebimento de valores em moeda estrangeira oriundo de aquisição imobiliária no exterior.

Remessa de dinheiro para comprar um imóvel no exterior

O envio de recursos para aquisição imobiliária no estrangeiro, seja para finalidade turística, seja para finalidade de domicílio fiscal, ou ainda, investimento para exploração de rendimento ou diversificação, é uma modalidade cambial (fechamento de câmbio) que representa um percentual considerável da balança de pagamentos brasileira.

A tramitação do fechamento de câmbio em si envolve basicamente, o pagamento da entrada do imóvel, o pagamento das parcelas e/ou juros, ou ainda, a liquidação integral do valor da aquisição do ativo imobiliário, podendo este ser um imóvel usado ou novo, o que impactará na documentação para respaldo do envio do dinheiro pagar o imóvel.
Como enviar dinheiro para o exterior para comprar um imóvel.

Primeiramente procurar uma instituição financeira com carteira de câmbio autorizada a operar no mercado cambial brasileiro pelo banco central do Brasil, ou ainda, um correspondente cambial desta, observar que cada agente terá uma demanda cadastral (cliente contratante do câmbio), documentação que embase o fechamento do câmbio e spread cambia (custo e ganho embutido sobre a taxa de câmbio comercial do momento.

Tendo a capacidade financeira comprovada, ou seja, origem dos recursos que serão usados para pagar o câmbio para comprar sua propriedade no exterior, assim sendo, última DIRPF-imposto de renda e último recibo de entrega, e a documentação de identificação, tais como: documento com foto, comprovante de endereço não anterior a 90 dias e a demanda documental peculiar da instituição financeira escolhida, o processo corre para a questão técnica/legal que seria justamente a natureza de enquadramento cambial.

Caso o imóvel seja novo, ou ainda, esteja sendo incorporado, o contrato de compra e venda junto a incorporadora (assinado eletronicamente ou fisicamente entre as partes) respalda o fechamento do câmbio, caso o ativo imobiliário seja usado, além do contrato de compra e venda, será necessário a escritura ou outro documento cartorial que ateste que o vendedor do imóvel constante no contrato de compra e venda de fato seja o detentor do ativo. Algumas instituições financeiras poderão solicitar a documentação original, traduzida juramentada, ou ainda, apenas cópia simples, isto oscilará de acordo com a leitura de cada agente financeiro.

A remessa do valor para comprar propriedade pode ser destinada diretamente para o vendedor, para um representante legal deste, ou ainda, para uma conta calção constituída para a operação de aquisição imobiliária, bastando em qualquer uma destas situações haver a indicação da contraparte beneficiária da remessa internacional, e ainda, no mesmo instrumento ou em documento apartado as instruções bancárias deste.

Outras maneiras de fazer a remessa de câmbio para adquirir a propriedade no exterior

Os recursos ainda podem ser destinados para a conta corrente de não residente do comprador brasileiro do imóvel (residente fiscal no Brasil), através de uma operação cambial classificada como disponibilidade, e após a finalização processual da transação imobiliária, os mesmos são transferidos para a contra parte de direito, desta maneira o cliente brasileiro se blinda (hedge) contra a variação cambial até a conclusão da transação.

No caso da operação de fechamento de câmbio a título de disponibilidade, haja vista ser uma transferência unilateral de remessa internacional para contas de mesma titularidade, não há documentação que respalde o câmbio, a não ser contas que tenham sido constituída em exercícios fiscais passados, no caso destas, a instituição financeira pode solicitar a declaração de ajuste anual e o devido recibo de entrega, para verificar se a conta esta declarada.

Para as pessoas físicas e jurídicas que pretendem explorar receita com imóvel, seja alienando o mesmo para um terceiro pós valorização e do imóvel e do dólar perante o real (futura internação do ganho de capital no Brasil), a modalidade de fechamento de câmbio seria a de movimentação de capitais brasileiros no exterior – Investimento Direto, ou seja, aporte de capital em uma sociedade sediada no exterior (capitalização), onde esta, fazendo uso da reserva de capital, compraria o imóvel, assim imobilizando o seu capital. Esta modalidade também é utilizada por famílias que pretendem constituir uma holding patrimonial para gerir ativos imobilizados no exterior, sem necessariamente almejando a exploração de receita, e sim, a diversificação de investimento em uma divisa e economia que não a brasileira. Neste caso, para o fechamento do câmbio, é necessário o documento societário que evidencie a participação societária do investidor, ou ainda, ata deliberativa prevendo o ingresso do mesmo na sociedade estrangeira.

Há ainda a compra de quota para participação de projetos imobiliários eleitos para premiação de visto EB5 junto a seus quotistas (investidores), a remessa de dinheiro para esta modalidade também segue o enquadramento cambial de investimento direto. Nesta situação, a lâmina do projeto com os detalhes do investimento é necessária para celebrar a operação de contratação cambial.

Algumas holdings familiares, ou ainda, investidores pessoas físicas ou corporativas também investem em imóveis no exterior, porém, como uma operação cambial classificada como Movimentação de Capitais Brasileiros no Exterior – Transferência de Titularidade, ou seja, compra de quotas ou ações de algum sócio quotista/acionista que tenha participação em uma empresa que possui o capital imobilizado em ativos imobiliários. Para esta modalidade de fechamento de câmbio, um contrato de compra e venda de quotas é necessário para fundamentar o envio da remessa para a compra das quotas/ações do acionistas/quotista estrangeiro.

Trazendo de volta o dinheiro da venda do meu imóvel ou rendimento e aluguel

O valor que saiu do país a título de movimentação de capitais brasileiros no exterior, seja com a finalidade de disponibilidade, aquisição imobiliária, investimento direto, transferência de titularidade, dentre outras, é retornado ao Brasil como Retorno de Capitais Brasileiros no Exterior.

Os rendimentos, ou ainda, ganhos de capital (alienação de ativos tangíveis ou não), sendo o ganho de capital (alienação) como Retorno de Capital brasileiro no Exterior, e também podem ser internados no Brasil sem maiores dificuldades, sobre a Renda de Capitais – Juros consequentes de Depósitos e disponibilidades, investimento direto (juros sob capital próprio ou lucros e dividendos).

Rendimentos oriundos de aluguel por temporada ou não, podem ser contratados cambialmente sem maiores dificuldades, bastando apresentar ao agente financeiro o contrato de aluguel entre o locador e o locatário, ou ainda, entre o locador e a corretora de imóveis.

Frisando que se as operações de retorno de capital (principal), ou ainda, internação de renda sobre capitais ou ganho de capital, caso tenham sido apuradas no mesmo ano corrente do investimento imobiliário no exterior, deverão estar declaradas junto a receita federal do Brasil no carne leão, e o DARF de imposto de renda recolhido. No caso de rendimentos e ganhos apurados no ano fiscal subsequente, se o fechamento do câmbio ocorrer pós o prazo regulamentar da receita federal do Brasil para entrega da DIRPF, basta a apresentação da mesma onde a atualização patrimonial de bens e direitos, bem como alienação destes, ou ainda, rendimentos tributáveis ou não (Ex.: Contas não remuneradas) estejam devidamente alocadas.

Recebendo rendimentos e ganho de capital da venda de meu imóvel em minha conta no

Seja o valor principal, seja um rendimento oriundo de aluguel do seu imóvel, dividendos se sua empresa que gere ativos imobiliários, ou ainda, ganho de capital decorrente da alienação de quotas ou ações de sua empresa de gestão de imóveis ou, puramente, ganho de capital da alienação imobiliária, podem ser recebidos em sua conta corrente no exterior e mantidas nesta sem prazo legal regulamentar por parte de residentes fiscais no Brasil. Autoridades monetárias e fiscais brasileiras não possuem atribuições legais e bases normativas que impeçam um punam tais ações.

É importante se frisar que o conceito de “rendimento” ou “ganho de capital” não se dá pelo fechamento de câmbio para internação dos valores no Brasil, e ainda, mesmo que você esteja repatriando apenas o principal, porém, este tenha variação cambial positiva, este rendimento TRIBUTÁVEL esta passível de declaração ao fisco, sendo a liquidação do contrato de câmbio o fato gerador do rendimento (realização de lucro).

Imposto para comprar imóvel no exterior

O fechamento de câmbio nas modalidades apresentadas neste trabalho caracterizam fluxo de capital, ou seja, não caracterizam fluxo corrente ou ainda, fluxo de pagamentos ou rendimentos auferidos junto a não residentes, logo, não há conceito de renda junto a domiciliados no exterior que gere entendimento fiscal para retenção de IRRF, haja vista estarmos tratando de INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO através de disponibilidade em conta no exterior, aporte de capital em sociedade estrangeira, aquisição de participação societária de sócio estrangeiro ou ainda, remessa para a própria conta da incorporadora, conta calção constituída para a operação ou conta corrente do próprio vendedor (ou representante deste).

Há incidência tributária é a de IOF – Imposto sobre operação financeira, com alíquota de 0,38%, sem reajuste, em todas as modalidades de fechamento de câmbio apresentadas neste.

No caso da internação de rendimento ou ganho de capital obtido no exterior, na contratação cambial não há retenção de IRRF, haja vista haver disposição legais da receita federal do Brasil para o recolhimento deste junto ao carne leão até o último dia útil do mês subsequente a data de realização do ganho, havendo apenas o IOF na ordem de 0,38% retido na liquidação (crédito em conta) do contrato de câmbio. A instituição financeira pode exigir comprovação documental de retenção tributária para a celebração da contratação cambial.

No caso de repatriação de principal – Retorno de capital brasileiro no exterior, se trata de fluxo de capitais, e não de pagamentos ou rendimentos, logo, há incidência apenas de 0,38% de IOF e não documento complementar a ser apresentado para fechamento de câmbio, a não ser o contrato de câmbio da saída dos recursos e a documentação que respaldou o mesmo.

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